小陳在台北市中正區的住家有建商來推動都更，建商表示可以先付費請估價師提供估值服務，讓住戶可以先了解彼此之間的權利價值，以便地主可以放心簽訂合建契約書，小陳雖然覺得不錯，但總覺得估價師是建商找的，會不會在估價的時候只站在建商的立場估價，導致估值不利於地主，於是拿者合建契約來找律師詢問估價師會不會在估價過程中受建商的不當影響及合建契約可不可以簽署？
一、 估價實務中客戶影響之三個階段與運作機制
依據不動產估價權威學者陳奉瑤教授之不動產估價行為研究(2011年3月1日出版)一書中的實證問卷調查及研究，實務運作往往伴隨著來自委託方的各種干擾，隨著不同階段，委託方影響主要可劃分為三個關鍵階段：
1. 委託估價前之「事前探詢鑑定價格」與預估服務
在正式進入委託估價程序前，委託方要求提供預估價格，或是估價事務所主動提供預估，已是市場上普遍存在的現象。委託方往往透過事前探詢鑑定價格、甚至以未來業務合作機會作為籌碼，迫使估價師在後續正式作業時必須向預期數值靠攏。
2. 估價過程中之「意見指示」與專業落差
當估價作業進行中，委託方若擁有較多的不動產專業知識、或是掌握特定市場資訊，(例如土地污染限制登記或內部股權爭訟背景)便容易透過「意見指示」間接干擾估價師的判斷。
3. 提出報告前的「估值照會」與調整幅度
在報告正式送出前，高比例的估價師與委託方皆坦承存在「估值照會」的溝通程序。超過半數的受訪者更指出，委託方會在此階段直接告知期望價格並要求配合調整。值得注意的是，高達九成以上的受訪估價師坦言曾受客戶影響而調整估值，但其中絕大多數（87.2%）會將調整幅度控制在10%以下。此一現象與我國不動產估價師法第41條第1項關於「估值差異超過20%需進行公會協調」的法定防線息息相關。
二、 專業學術意見與實務省思：如何看待外部干擾與專業界線
依據學者的文獻剖析，相較於後期的「意見指示」與「估值照會」，最值得防範與正視的是進入正式程序前的「事前探詢鑑定價格」與預估服務。當估價師為了爭取案源而在事前給予非正式的價格承諾時，後續的所有獨立調查與技術計算，往往淪為替既定數字尋找合理化依據的過程。如果外部意見的交流是基於資訊的補充、對漏未斟酌之特殊情況的釐清，且最終仍透過估價師法規進行嚴格把關，這種溝通尚屬合理範疇。然而，若外部影響是基於不當企圖、背信圖利或利益交換，進而蓄意扭曲合理估值，這在專業倫理與法律上皆屬絕對禁止。
三、 結論
雖然此文獻是在台灣施行實價登錄前所做的研究，但據筆者估價的了解，現行估價實務仍然存在文獻所指的情況，所以重點應該還是回歸從施加影響的主觀意圖與客觀結果進行綜合判斷，只有在交易資訊的進一步透明化，以及估價師堅守獨立超然的專業尊嚴，方能真正維護不動產估價制度的公信力與市場健全發展，所以小陳拿著合建契約來問律師：「估價師會不會受建商影響?」我只能說依法不應該受建商影響，但如果有疑慮，我們自己也來估估看吧。
